Jannah Theme License is not validated, Go to the theme options page to validate the license, You need a single license for each domain name.
أخبار العالم

احتفظ برنامج تحويل مسار الطرد في فيلادلفيا بالآلاف


في أوائل فبراير ، تسللت قطعة من الورق عبر فتحة البريد في باب Ivy Handy. وأضافت أنها مدينة لمالكها بمبلغ 2184.75 دولار ، وإذا لم تدفع ، فسيتعين عليها المغادرة.

قالت السيدة هاندي: “لقد حطمني”. كانت تعرف ما يمكن أن يعنيه. عندما كانت في التاسعة عشرة من عمرها ، أُجبرت هي وإخوتها على الخروج من منزلهم والعيش في مأوى للمشردين لمدة تسعة أشهر. ملأها التفكير في المرور بهذا الأمر مرة أخرى في سن 53 عامًا.

يتم إرسال إشعارات الإخلاء إلى عدد متزايد من الأشخاص في الولايات المتحدة الآن بعد انتهاء فترات الوقف ، التي كانت تحمي المستأجرين مثل السيدة هاندي في وقت مبكر من الوباء ، وتوقف تدفق مليارات الدولارات الفيدرالية المخصصة للمساعدة في الإيجار.

لكن فيلادلفيا ، حيث تعيش السيدة هاندي ، أبقت على برنامج حماية رئيسي واحد في عصر الإغلاق – على الأقل في الوقت الحالي. بموجب هذا البرنامج ، إذا كان المستأجر مدينًا بأقل من 3000 دولار كإيجار متأخر ، يجب على الملاك محاولة الوساطة بحسن نية قبل الإخلاء. إذا لم يتمكن الطرفان بعد 30 يومًا من التوصل إلى اتفاق أو لم يحضر المستأجر للوساطة ، فيمكن للمالك الذهاب إلى المحكمة لفرض الإخلاء. تبدو النتيجة نعمة لكلا الطرفين: يبقى المستأجرون في منازلهم ، بينما يتم الدفع لأصحاب العقارات.

قال كارل غيرشنسون من مختبر الإخلاء بجامعة برينستون: “إنه أحد أفضل برامج التحويل المصممة في البلاد”. في مدن أخرى ، وصلت إيداعات الإخلاء إلى أو تجاوزت معدلات ما قبل الجائحة ، وفقًا لمنظمته. حتى الأماكن التي تبنت تدخلات إخلاء أخرى تصدرت هذه المعدلات مؤخرًا. لكن فيلادلفيا ، وهي أفقر مدينة كبيرة في أمريكا ، شهدت على الدوام أقل من 20000 ملف كانت تحصل عليه عادةً في السنوات التي سبقت الوباء.

يميل المستأجرون الفقراء إلى إنفاق معظم دخلهم على الإيجار ، لذا فإن الفاتورة الطبية أو فقدان الوظيفة أو إصلاحات السيارة غير المتوقعة يمكن أن تؤدي إلى دفع ضياع. يمكن أن يخيف سجل الإخلاء أصحاب العقارات المحتملين ، لذلك غالبًا ما يضطر الناس إلى العثور على مأوى مؤقت ويمكن أن ينتهي بهم الأمر بلا مأوى. لا يخفض برنامج فيلادلفيا التكاليف الطبية ولا يرفع الأجور أو يخفض تكلفة السكن المرتفعة. لكن التحويل يوفر لأولئك الذين لديهم إمكانية الاستفادة من الإيجار الخلفي فرصة للبقاء في منازلهم. من خلال إبطاء العملية وإنشاء آلية تفاوض ، أبقت على أكثر من 4000 مستأجر منذ أواخر عام 2020 وأشاد بها البيت الأبيض كنموذج للمدن الأخرى.

قال الخبراء إن النجاح المبكر للبرنامج كان مدعومًا بشكل كبير بمليارات الدولارات من أموال المساعدة الإيجارية الفيدرالية ، والتي استخدمتها فيلادلفيا لسداد المتأخرات. على الرغم من أن أصحاب العقارات اشتكوا من أن المدفوعات لا تسير دائمًا بشكل سلس ، إلا أن إمكانية استرداد الإيجار جعلت التحويل الإلزامي أكثر قبولا. عندما نفدت الأموال الفيدرالية في يناير ، عرضت المدينة 30 مليون دولار للمساعدة في استمرار البرنامج حتى يونيو 2024.

السيدة هاندي لم تعرف أيا من هذا. كانت تعرف فقط ما علمتها إياه الحياة: الإخلاء يعني الطريق الصعب أمامها.

بعد أن غادرت المأوى في التاسعة عشرة من عمرها ، عملت لسنوات كسباك متدربة ثم عاملة تعبئة طعام. إن الإصابات الناجمة عن تلك الوظائف – الانزلاق الغضروفي والتهاب المفاصل والأصابع التي تنغلق – بالإضافة إلى مشاكل الصحة العقلية تضعها في حالة إعاقة. كانت تتمتع بسكن مستقر مع قسيمة سكن حتى أوائل عام 2017 ، عندما أُجبرت على ترك منزل كانت تعيش فيه لمدة عقد تقريبًا. اعتبرت نفسها محظوظة ، بعد شهور من المحاولة ، أخذ مالك العقار قسيمتها ، بل واستغنى عن وديعة التأمين البالغة 1300 دولار – وهي نعمة صغيرة.

ملأت السيدة هاندي المكان بالأثاث الذي يمكنها تحمله مقابل شيك العجز الشهري البالغ 941 دولارًا. أما الباقي فتنظفه مع الزخارف التي التقطتها من القمامة والفضة المطلية بالرش: تمثال فلامنغو وفيل وبعض النجوم. أصبح المنزل ملجأ لابنتها وحفيدتها.

في العام الماضي ، اشترت شركة كبيرة المنزل من المالك المتعاطف. ثم ، بعد بضعة أشهر فقط ، فوجئت السيدة هاندي بإخطار الإخلاء. قالت إنه بعد سلسلة من المكالمات الهاتفية المحبطة ، أخبرتها الشركة أنها مدينة بالمال جزئياً لأنها لم تدفع مبلغ التأمين الأولي. (لم يرد مالك العقار ولا محامي الشركة على مكالمات ورسائل بريد إلكتروني متعددة).

كان كل شيء مخيف جدا. لكن إشعار الإخلاء أدرج رقمًا لبرنامج التحويل. صلبت نفسها واتصلت.

بُني تحويل الإخلاء في فيلادلفيا على جهود لمعالجة أزمة سكن مختلفة: الانهيار المالي لعام 2008 وموجة حبس الرهن التي أعقبت ذلك. في ذلك الوقت ، كان 60 في المائة من سكان المدينة من أصحاب المنازل ، ولم يكن لدى العديد منهم سوى القليل من الموارد. أرادت القاضية آنيت إم. ريزو منحهم فرصة للقتال. تسلحت بأمر من المحكمة ، وأجبرت مقرضي الرهن العقاري على الدخول إلى قاعة المحكمة لمحاولة حل مشكلاتهم. قال القاضي ريزو: “الأمر كله يتعلق بالمواجهة وجهاً لوجه”. “لقد وفرنا مسرحًا لهذه المحادثة المهمة.”

نجح هذا البرنامج في منع أكثر من 8700 حبس رهن خلال سبع سنوات. لكنها لم تستطع إيقافهم جميعًا ، ومع فقدان الناس لمنازلهم ، أصبح المزيد منهم مستأجرين يكافحون. بدأت شبكة الأشخاص الذين عملوا على حبس الرهن في تطوير المزيد من الدعم للمستأجرين ، وجمع قصصهم الشخصية لتقديمها إلى اجتماعات مجلس المدينة والتواصل مع أصحاب العقارات. بحلول الوقت الذي وصل فيه الوباء ، كانت هذه الجهود قد مكّنت المدينة من إعداد برنامج تحويل للطرد سريعًا على غرار المفاوضات.

بالنسبة للسيدة هاندي ، كانت النتيجة أنه في غضون أسابيع من إجراء تلك المكالمة الهاتفية ، كانت في اجتماع مع مستشار إسكان ومحامي لمالك العقار ووسيط ، وهو واحد من حوالي 65 متطوعًا يجرون حوالي 50 مكالمة من هذا القبيل كل أسبوع. .

تم إجراء الوساطات عبر الهاتف ، وشاركت السيدة هاندي وهي جالسة على أريكتها ذات اللون الرمادي الداكن بينما كانت قطتاها تتربصان. عندما قال محامي مالك المنزل إنها مدينة بأكثر من 2000 دولار ، رفضت. طلب مستشارها وقف الوساطة حتى تتمكن من التشاور على انفراد مع السيدة هاندي.

“كم أنت مدين بالفعل؟” سألها مستشارها.

قالت السيدة هاندي: “أنا مدين بمبلغ 1200 دولار ، ودفعت 900 دولار للتو”. “أنا أعيش على 41 دولارًا.”

هذا النوع من المحادثات – بالنسبة للسيدة هاندي ، فرصة للاعتراض على تأكيدات مالك العقار قبل الذهاب إلى المحكمة – فريد من نوعه بين جهود التدخل في الإخلاء التي تكثفت في السنوات الأخيرة. تختلف البرامج من مكان إلى آخر. البعض ، مثل واحد في ولاية ماريلاند ، يبدأ فقط بمجرد تدخل المحكمة. البعض ، مثل واحد في تكساس ، يعرض المال. تقدم ولاية واشنطن التمثيل القانوني. وآخرون يجعلون الوساطة طوعية لأصحاب العقارات.

تم تضمين المشاركة الإلزامية في خطة فيلادلفيا بعد أن كافح برنامج تجريبي في عام 2019 لتوظيف حتى 12 مالكًا ، كما قالت راشيل جارلاند ، المحامية المديرة في الخدمات القانونية المجتمعية ، والتي ساعدت في إعداد البرنامج وتشغيله. قالت: “يجب أن يكون ذلك مطلوبًا”.

يشعر العديد من الملاك بالإحباط بسبب التفويض ، الذي يقولون إنه يخلق حواجز على الطرق تؤدي فقط إلى إخلاء حتمي على الطريق.

حاول براد تول إخلاء المستأجر الذي كان يدين بمبلغ 17000 دولار ولم يبد أنه قادر أو حتى على استعداد للدفع. قال إن الوساطة لم تذهب إلى أي مكان ، وأن الثلاثين يومًا التي استغرقتها أضافت وقتًا إلى ما تحول إلى قتال قضائي استمر عامًا ، حيث دمر المستأجر المبنى وأخاف المستأجرين الآخرين. وقال تول إن المحنة بأكملها بلغت تكلفتها حوالي 25 ألف دولار.

“كم من هؤلاء الأشخاص يمكن أن يكون لدي قبل أن أفلس؟” هو قال.

كانت هناك بعض التغييرات على العملية. في فبراير الماضي ، بدأت القضايا ذات الديون الكبيرة مثل تلك التي وصفها السيد تول في مسار آخر يسمى “التفاوض المباشر”. لا تزال هناك فترة توقف لمدة 30 يومًا قبل بدء إجراءات المحكمة ، والمستأجرون مرتبطون بالموارد ، ولكن لا يوجد شرط لمقابلة وسيط.

رددت صاحبة العقار الأخرى ، تسيلينا أيبين ، انتقادات السيد تول ، لكنها أشادت بالبرنامج لتوفيره بابًا للمحادثات المثمرة. كان زوجان مستأجرا منها قد تخلفا عن الإيجار أثناء رعايتهما لمولودهما الجديد. قالت السيدة أيبين: “لقد كانوا ممتنين للغاية”. وكذلك كانت السيدة أيبين. كانت سعيدة لأنها لم تضطر إلى جر المستأجرين إلى المحكمة والعمل بشكل ودي. لقد جمعتهم الوساطة جميعًا معًا.

تؤدي الوساطة إلى حل العديد من أسهل عمليات الإخلاء ؛ الأصعب منها لا يزال ينتهي به المطاف في قاعة محكمة بالطابق السادس ذات أسقف منخفضة وسجاد رمادي وأضواء باهتة. يمكن أن تشمل النزاعات نزاعًا داخل الأسرة أو مالك عقار على دخل ثابت يحاول إخلاء مستأجر بوسائل مماثلة. في العام الماضي ، خسر أكثر من 3800 من سكان فيلادلفيا قضايا الإخلاء في محكمة المالك والمستأجر.

يتم تحديد الأقدار بمجرد أن يقوم الموظف باستدعاء القائمة في حوالي الساعة 9 صباحًا إذا لم يكن المستأجرون في أحد المقاعد الخشبية البالية في المحكمة عند استدعاء أسمائهم ، فإنهم يفقدون قضيتهم بشكل افتراضي.

يمكن للمستأجرين الذين يحضرون التشاور مع أ محامي يقف في الجزء الخلفي من قاعة المحكمة ، وهو واحد من عدد متزايد توفره المدينة الآن بدون تكلفة.

لكن هذه الجهود ليست مضمونة للاستمرار. سينفد مبلغ 30 مليون دولار للمساعدة في الإيجار في نهاية المطاف ، ومن غير الواضح ما إذا كانت المدينة ستكون على استعداد لوضع المزيد من الأموال في الصندوق في حالة تعثر الاقتصاد. تفويض مشاركة المالك في التحويل تنتهي الصيف المقبل. تأمل راشيل جارلاند أن تصبح العملية طبيعية بدرجة كافية بحيث “سيستمر هذا في كونه جزءًا من المشهد الطبيعي للمالك والمستأجر في فيلادلفيا.”

بالنسبة للسيدة هاندي ، كانت حالة عدم اليقين بشأن عملية الإخلاء ساحقة. لم تكن تأكل ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن الإجهاد قد سرق شهيتها ، وأيضًا لأنه لم يكن لديها الكثير من المال بعد سداد بعض ديونها.

في جلسة الوساطة الثانية ، عرضت دفع 150 دولارًا إضافيًا في الشهر. كان محامي المالك غير ملزم. ما زالت لا تعرف ما إذا كانت ستقف أمام قاضٍ.

ثم ذات يوم زقزق هاتفها.

“لقد أكملت المشاركة في البرنامج ،” نصها.

لقد تم. وافق المالك على شروط السداد التي عرضتها. قالت “يمكنني حقا أن أعيش مرة أخرى وأن أكون سعيدة”.


يتم تمويل مبادرة Headway من خلال المنح المقدمة من مؤسسة Ford Foundation ومؤسسة William and Flora Hewlett ومؤسسة Stavros Niarchos Foundation (SNF) ، حيث تعمل مؤسسة Rockefeller Philanthropy Advisors كراعٍ مالي. مؤسسة Woodcock هي ممول لساحة Headway العامة. لا يتحكم المموّلون في الاختيار أو التركيز على القصص أو عملية التحرير ولا يراجعون القصص قبل النشر. تحتفظ The Times بالسيطرة التحريرية الكاملة على مبادرة Headway.



المصدر

مقالات ذات صلة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى