انتقالات الرهن العقاري كطريقة للتغلب على ارتفاع الأسعار

كان الهدف الوحيد هو عدم خسارة المال.

عندما أدرج ماثيو كيلبوي مبنى سكني في واشنطن العاصمة اشتراه هو وزوجه في عام 2017 ، قبلوا أن أسعار الفائدة المرتفعة والسوق الناعم للشقق السكنية تعني أن أي دولار يزيد عن 529 ألف دولار قد دفعوه كان دولارًا يشكرون نجومهم المحظوظين. ل.

تم بيع وحدة مماثلة من غرفتي نوم وحمامين في المبنى مؤخرًا بأقل من نصف مليون. السعر 549000 دولار الذي أدرجته في أبريل كان في الأساس رغبة.

بعد شهر ، أغلق الزوجان عند 565000 دولار – بفضل وسائل الراحة غير المعروفة التي أصبحت شائعة بشكل متزايد مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري. جاءت وحدتهم برهن عقاري مفترض لمدة 30 عامًا ، بمعدل فائدة ثابت 2.25 في المائة كان الزوجان قد احتفظ بهما بعد إعادة التمويل في نوفمبر 2020. من خلال الإعلان عن أن المشتري يمكنه أن يرث الرهن العقاري ، حصل الزوجان ، اللذان انتقلا إلى دنفر ، على العديد من عروض الأسعار المفرطة التي بدت وكأنها بقايا من سوق العقارات المشوه أثناء إغلاق Covid.

قال كيلبوي ، 39 عاماً ، وهو ممرض سابق بالبحرية ، والذي يمكن أن يُنقل قرضه المدعوم من وزارة شؤون المحاربين القدامى إلى المشتري: “كانت هذه الجملة الأولى في القائمة”. “لم يتمكن أحد من العثور على سعر فائدة منخفض إلى هذا الحد ، لذلك كنا ندفعه حقًا.”

ربما يكون بنك الاحتياطي الفيدرالي قد أبطأ زيادات أسعار الفائدة ، لكن تكاليف الرهن العقاري الشهرية لا تزال أكثر من ضعف مستوياتها منذ 18 شهرًا. وقد أدى هذا إلى انخفاض كبير في المعروض من المخزون للبيع عن طريق تثبيط الملايين من مالكي المنازل الذين أقفلوا في أسعار مساومة خلال الوباء عن بيع منازلهم وتكبد مئات الدولارات شهريًا في تكاليف الاقتراض الإضافية على منزل جديد.

ولأن القليل جدا معروض للبيع ، ظلت أسعار المساكن مستقرة ، بل واستأنفت صعودها ، على الرغم من الزيادة الهائلة في تكاليف الاقتراض. إن الامتناع بين وكلاء العقارات والاقتصاديين هي أن أي شخص حصل على معدل رهن عقاري بنسبة 3 في المائة أو أقل يمتلك أصلًا ثمينًا يكره التخلي عنه.

لكن كل أصل له ثمن. والآن يحاول كادر ناشئ من المستثمرين ووكلاء العقارات بيع معدلات الرهن العقاري منذ عدة سنوات عن طريق تحويلها إلى مشترين جدد.

شهدت شركة Redfin ، شركة الوساطة العقارية ، ارتفاعًا حادًا في إدراجات مثل Mr. ظهرت مجموعات Facebook للعثور على مشترين لها ، بينما تقدم الشركات الجديدة خدمات لتسريع عملية النقل.

قال داريل فيروذر ، كبير الاقتصاديين في Redfin: “أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية يمكن افتراضها لديهم شيء قيم يريده العديد من مشتري المنازل وسيكونون على استعداد لدفع ثمنه”. “بالنسبة للأشخاص الذين اشتروا عندما كانت أسعار المساكن قريبة من الذروة ولكن معدلات الرهن العقاري لا تزال منخفضة ، فقد تكون هذه طريقة جذابة للخروج من عملية شراء نادمة”.

المستثمرون متحمسون تمامًا: أصبح “التمويل الإبداعي” الملطف موضوعًا كبيرًا للمحادثات على مواقع مثل BiggerPockets ، وهو منتدى يتداول فيه الملاك نصائح حول مواضيع مثل تشغيل الإيجارات قصيرة الأجل وشراء أول عقار استثماري. في الكتب والندوات ومقاطع الفيديو على YouTube ، يوزع المؤثرون نصائح حول كيفية العثور على أصحاب المنازل المتعثرين المستعدين لتحويل رهن عقاري منخفض الفائدة دون معرفة البنك – وهي استراتيجية قيمة ولكنها محفوفة بالمخاطر للغاية تقول شركات الملكية إنها شاهدت المزيد منها.

قال سكوت ترينش ، الرئيس التنفيذي لشركة Bigger Pockets ، “إنه أمر جذاب للغاية” ، مضيفًا إخلاء المسؤولية بأن العديد من هذه الاستراتيجيات تنطوي في كثير من الأحيان على مخاطر إضافية وأعمال ورقية لا يعرفها معظم الناس.

من المشاة إلى المراوغة ، يبدو أن كل هذا يؤكد الطريقة التي تجمد بها سوق العقارات في البلاد بسبب الأسف. ويشعر المشترون بالاستياء من اختفاء قروض الرهن العقاري منخفضة التكلفة. يحجم البائعون عن خفض أسعارهم من قمم الوباء. بدلاً من القبول ، يحاول عدد قليل من المصممين استخدام الخيال والطباعة الدقيقة لبناء بوابة لأيام المال الرخيص في عام 2021.

معظم الرهون العقارية الأمريكية لا يمكن افتراضها بشكل مباشر. ومع ذلك ، قال مايكل فراتانتوني ، كبير الاقتصاديين في جمعية المصرفيين للرهن العقاري ، إن مجموعة من الرهون العقارية الشعبية المدعومة من الحكومة – مثل تلك المؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية ، ووزارة شؤون المحاربين القدامى ووزارة الزراعة – هي عادة. يتم استخدام هذه القروض بشكل متكرر من قبل المشترين لأول مرة وتمثل ما يقرب من ربع الرهون العقارية المستحقة ، وفقًا لشركة Black Knight ، وهي شركة متخصصة في توفير تكنولوجيا الرهن العقاري والبيانات.

من الناحية النظرية ، فإن أيًا من الملايين من مالكي المنازل الذين لديهم رهن عقاري منخفض السعر محتمل لديهم ميزة ثمينة لبيعها مع منازلهم. ومع ذلك ، يقول وكلاء العقارات إنه قد يكون من الصعب عمليًا نقلهم. على سبيل المثال ، يمكن لأصحاب المنازل الذين ينقلون الرهن العقاري المدعوم من VA أن يفقدوا قدرتهم على الحصول على قرض مماثل آخر ما لم يتمكنوا من العثور على مشترٍ مؤهل للحصول على قرض عقاري أصلي.

أو ضع في اعتبارك مالك المنزل الذي لديه رهن عقاري منخفض السعر ولكنه دفع جزءًا منه: لتحمل القرض ، يجب على المشتري تقديم دفعة أولى كبيرة لحساب حقوق ملكية البائع – وهو أمر لا يستطيع سوى عدد قليل جدًا من الناس القيام به. يفعل.

يأمل Craig O’Boyle في إنشاء عمل يجعل الافتراضات أسرع وأسهل. السيد O’Boyle هو وكيل عقارات كان يبيع المنازل في كولورادو منذ ثلاثة عقود ، وهو ما يكفي لتذكر أنه اضطر إلى قراءة عقود إغلاق الباب التي ينقر عليها المشترون والبائعون الآن على DocuSign. عند قراءة السطور حول قروض معينة يمكن تحملها ، قال ، إنه كان يعتقد منذ فترة طويلة أنه إذا ارتفعت أسعار الفائدة على الإطلاق ، فإن هؤلاء المالكين سيكتشفون فجأة أن ديونهم لها قيمة.

قال السيد أوبويل: “ثم يأتي هذا التحول في سوق أسعار الفائدة”.

في العام الماضي ، بدأ هو وشريكه Assumption Solutions ، وهي شركة استشارية تساعد وكلاء العقارات في نقل الرهون العقارية بين البائعين والمشترين مقابل رسوم معالجة تبلغ 1100 دولار لكل صفقة. في عرضه على العملاء ، يجادل السيد O’Boyle بأنهم يدفعون معدلات أقل من 3 في المائة كما يفعلون أسطح العمل الرخامية أو منظر الجبال.

قال: “أنت تسوق هذا ، ودعنا نقول أنك تنافس المنزل المجاور ، يجب أن يبيع منزلك إما بشكل أسرع أو بمزيد من المال”.

حتى بالنسبة للغالبية العظمى من الأشخاص الذين يستخدمون رهنًا عقاريًا تقليديًا لا يمكن تحويله ، فقد أصبح نوعًا من تعويض السعر هو القاعدة. بينما انخفضت أسعار المساكن من أعلى مستوياتها على الإطلاق في يونيو الماضي ، إلا أنها لم تنخفض بما يكفي تقريبًا لتعويض الزيادة في معدلات الرهن العقاري ، وهي ترتفع مرة أخرى.

لتحفيز قروض جديدة ، بدأت شركات الرهن العقاري تسويق المنتجات التي يمكن للمقترضين من خلالها “خفض” أسعار الفائدة عن طريق دفع عدة آلاف من الدولارات لمدة عام أو عامين بفائدة أقل بكثير. أحد أكثر المنتجات شيوعًا هو “الشراء بنسبة 2/1” ، حيث يدفع المقترض لتخفيض سعر الفائدة بمقدار نقطتين مئويتين خلال السنة الأولى ونقطة مئوية واحدة في الثانية.

قال لويس سوليس ، وكيل عقارات في فينيكس وبورتلاند بولاية أوريغون ، ببساطة: “معظم المنازل باهظة الثمن بأسعار اليوم”.

وقال إن غالبية الصفقات الأخيرة للسيد سوليس كان لها شكل من أشكال تعويضات أسعار الفائدة التي تتمثل في خفض الأسعار في الكل ما عدا الاسم. عادة ما يكون مبلغًا مقطوعًا عند الإغلاق يستخدمه المشترون لشراء أسعار منخفضة بشكل مؤقت. يمكن للبائعين الذين لديهم الكثير من الأسهم الاستغناء عن الوسيط وتمويل شراء المشتري بأقل من الأسعار السائدة من خلال العمل كمقرض – تمويل البائع ، كما يطلق عليه.

على افتراض الرهون العقارية ، ودفع المعدلات: هذه حلول مبتكرة ولكنها مباشرة لارتفاع تكاليف الاقتراض. ولكن على الهامش ، يحاول عدد متزايد من المستثمرين الذين يتطلعون إلى شراء منازل بأقل قدر من النقد أسلوب رمادي للتمويل – يُعرف باسم “خاضع لـ” أو “سوبتو” – حيث يحاولون العثور على الأشخاص الذين تخلفوا عن سداد ديونهم وإبرام اتفاق جانبي لتولي مدفوعاتهم (منخفضة الفائدة). (يُقال إن الصفقة “تخضع” لقرض قائم).

تتمتع الإستراتيجية بجاذبية واضحة عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة ، ولكنها تأتي بعلامة نجمية ضخمة: بمجرد أن يتم تغيير ملكية المنزل ، يحق للبنوك عادةً طلب القرض – أي المطالبة بدفع رصيد الرهن العقاري للبائع بالكامل على الفور . أيضًا ، إذا تخلف المشتري عن سداد المدفوعات ، فلا يزال من الممكن حظر العقار – مما يؤدي إلى إتلاف ائتمان البائع لمنزل لم يعد يمتلكه.

على الرغم من ذلك ، قال بيل مكافي ، رئيس Empire Title ، إنه شهد زيادة في عدد العملاء الذين يتطلعون إلى تغيير أسمائهم بموجب هذه الشروط ، ولديه إفصاحات عن الأسهم تحذر كلا الجانبين من الخطأ الذي يمكن أن يحدث.

قال: “أنا لا أقول إنني أتفق مع القيام بذلك ، لكنها طريقة للدخول إلى الممتلكات بقليل من المال”. “عليهم معرفة ما إذا كان الأمر يستحق المخاطرة.”