هذه هي المدن الأمريكية حيث تنخفض أسعار المساكن بالفعل

واشنطن العاصمة
سي إن إن
–

أسعار المساكن آخذة في الارتفاع في جميع أنحاء البلاد – بشكل إجمالي. ومع ذلك ، بالنظر إلى الأسواق الفردية ، يظهر البعض أن الأسعار قد انخفضت عن العام الماضي.

ارتفع متوسط ​​أسعار المنازل للأسرة الواحدة بنسبة 4٪ في الربع الأخير من العام الماضي إلى 378.700 دولار. كانت الأسعار أقوى في الشمال الشرقي في الربع الأخير ، بزيادة 5.3٪ ؛ يليه الجنوب بنسبة 4.9٪. الغرب الأوسط 4٪ والغرب 2.6٪ حسب الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

لكن انتقل إلى مستوى السوق ومن الواضح أن الأسعار في بعض المناطق آخذة في الانخفاض عن العام السابق. تخفي الأرقام الإقليمية الإيجابية أن حوالي 11٪ من أسواق الإسكان الفردية التي تتبعها NAR – 20 من 186 مدينة – شهدت انخفاضًا في أسعار المنازل في الربع الأخير من العام الماضي.

قال لورانس يون ، كبير الاقتصاديين في NAR: “قد تشهد بعض الأسواق انخفاضًا في الأسعار من رقمين ، لا سيما بعض الأجزاء الأكثر تكلفة في البلاد ، والتي شهدت أيضًا فرص عمل أضعف وحالات أعلى من انتقال السكان إلى مناطق أخرى”.

تقع جميع أغلى الأماكن للشراء تقريبًا في الغرب ونصف المدن العشر الأغلى في ولاية كاليفورنيا. يشهد العديد من تلك الأماكن انخفاض الأسعار أكثر من غيرها.

كانت سان خوسيه ، كاليفورنيا ، أغلى مكان لشراء منزل في الولايات المتحدة في الربع الرابع. لكن هذا السعر المتوسط ​​البالغ 1،577،500 دولارًا انخفض في الواقع بنسبة 5.8 ٪ عن العام الماضي – وانخفضت الأسعار هناك بالفعل بنسبة 17 ٪ من ذروة السعر البالغ 1900000 دولار في الربع الثاني من العام الماضي ، وفقًا لـ NAR.

شهدت سان فرانسيسكو أكبر انخفاض في الأسعار في البلاد ، على أساس سنوي ، في الربع الأخير ، بمتوسط ​​سعر بلغ 1.230.000 دولار – بانخفاض 6.1٪ عن العام الماضي. انخفضت أسعار منازل سان فرانسيسكو بالفعل بنسبة 21٪ في الربع الرابع من متوسط ​​السعر الذروة البالغ 1،550،000 دولار في الربع الثاني.

ومن بين أغلى المدن التي شهدت انخفاضًا في الأسعار ، مدينة آناهايم بولاية كاليفورنيا بمتوسط ​​سعر بلغ 1،132،000 دولار ، بانخفاض 1.6٪ عن العام الماضي ؛ لوس أنجلوس ، بمتوسط ​​سعر 829100 دولار ، بانخفاض 1.3٪ ؛ وبولدر ، كولورادو ، بمتوسط ​​سعر 759،500 دولار ، بانخفاض 2.0٪.

شهدت أماكن أخرى مع انخفاض الأسعار ارتفاعات كبيرة في الأسعار خلال سوق شراء المنازل المحموم في السنوات القليلة الماضية. كما أنها تميل أيضًا إلى أن تكون وجهات نمط حياة جذابة حيث انتقل الناس إليها حيث يوفر العمل عن بُعد مزيدًا من المرونة. وتشمل هذه بويز ، أيداهو ، حيث انخفضت الأسعار بنسبة 3.4٪ عن العام الماضي وأوستن ، تكساس ، حيث انخفضت الأسعار بنسبة 1.3٪.

والخبر السار للمشترين الذين يبحثون عن تخفيف الأسعار هو أن متوسط ​​ارتفاع الأسعار بنسبة 4٪ في الربع الرابع أقل من زيادة بنسبة 8.6٪ في الربع الثالث. بالإضافة إلى ذلك ، يرتفع السعر أصغر ، مع عدد أقل بكثير من الأسواق التي شهدت مكاسب سعرية من رقمين في الربع الرابع.

وقال يون: “إن التباطؤ في أسعار المساكن جار ومرحب به ، لا سيما مع ارتفاع أسعار المنازل النموذجية بنسبة 42٪ في السنوات الثلاث الماضية” ، مشيرًا إلى أن هذه الزيادات في التكاليف قد تجاوزت بكثير الزيادات في الأجور وتضخم أسعار المستهلك منذ عام 2019.

خلال معظم فترات الوباء ، تحركت أسعار المساكن في جميع أنحاء البلاد في اتجاه واحد: لأعلى. شهدت بعض المناطق الساخنة مثل أوستن وبويز ارتفاعًا حادًا في الأسعار. شهدت مناطق أخرى – خاصة في الغرب الأوسط – ارتفاعًا معتدلاً في الأسعار. ومع ذلك ، ولأن معدلات الرهن العقاري كانت قريبة من أدنى مستوياتها التاريخية ، فقد خرج المشترون بأعداد كبيرة.

تغيرت تلك القصة العام الماضي ، عندما ارتفعت معدلات الرهن العقاري نتيجة للحملة التاريخية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي لكبح جماح التضخم. سقط شراء المساكن من الهاوية. بحلول نهاية عام 2022 ، انخفضت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 18٪ تقريبًا عن عام 2021 حيث غادر المشترون المحتملون للمنازل السوق ، وفقًا لـ NAR.

عادةً ما يعني انخفاض الطلب على الشراء فائضًا في العرض ويؤدي في النهاية إلى انخفاض الأسعار. لكن هذا لا يحدث ، بشكل عام ، في سوق الإسكان.

وبدلاً من ذلك ، ارتفعت أسعار منازل الأسرة الواحدة في ما يقرب من 90٪ من مناطق المترو التي تتبعها NAR في الربع الرابع: 166 سوقًا من أصل 186 شهدت ارتفاع الأسعار. ارتفع متوسط ​​السعر الوطني لمنزل الأسرة الواحدة بنسبة 4٪ في الربع الأخير من العام الماضي إلى 378.700 دولار.

كيف يمكن أن يكون هذا؟

أحد الدوافع الرئيسية لهذه الظاهرة هو أن هناك نقصًا في المخزون بسبب البناء السفلي المزمن للمنازل ذات الأسعار المعقولة في الولايات المتحدة ، جنبًا إلى جنب مع مالكي المنازل الذين لا يرغبون في التخلي عن معدل الرهن العقاري المنخفض للغاية الذي حصلوا عليه خلال السنوات القليلة الماضية .

وقال يون: “حتى مع الانخفاض المتوقع في مبيعات المنازل هذا العام ، من المتوقع أن تظل الأسعار مستقرة في الغالبية العظمى من الأسواق بسبب العرض المحدود للغاية”.

لا تزال هناك أماكن تستمر فيها أسعار المساكن في الارتفاع بمعدلات من رقمين. سجلت المدن العشر الأولى التي سجلت أكبر زيادة في الأسعار على أساس سنوي جميع المكاسب بنسبة 14.5 ٪ على الأقل ، مع وجود سبعة من تلك الأسواق في فلوريدا وكارولينا ، وفقًا لـ NAR.

شهدت فارمنجتون ، نيو مكسيكو ، أكبر زيادة في الأسعار في الربع الرابع ، بزيادة 20.3٪ عن العام الماضي. تلتها ساراسوتا بفلوريدا بنسبة ارتفاع بلغت 19.5٪. نابولي ، فلوريدا ، زيادة بنسبة 17.2٪ ؛ جرينسبورو ، نورث كارولينا ، زيادة بنسبة 17.0٪ ؛ ميرتل بيتش ، ساوث كارولينا ، زيادة بنسبة 16.2٪ ؛ أوشكوش ، ويسكونسن ، زيادة بنسبة 16.0٪ ؛ ونستون سالم بولاية نورث كارولينا بزيادة 15.7٪ ؛ إل باسو ، تكساس ، زيادة بنسبة 15.2٪ ؛ بونتا جوردا ، فلوريدا ، زيادة بنسبة 15.2٪ ؛ ودايتونا بيتش ، فلوريدا ، بزيادة 14.5٪.

في الربع الأخير من عام 2022 ، احتاجت الأسرة إلى دخل مؤهل لا يقل عن 100000 دولار لتحمل رهنًا عقاريًا بنسبة 10 ٪ في 71 سوقًا ، ارتفاعًا من 59 في الربع السابق ، وفقًا لـ NAR.

ومع ذلك ، كان هناك 16 سوقًا تحتاج فيها الأسرة إلى دخل مؤهل أقل من 50000 دولار لشراء منزل ، على الرغم من أن هذا كان أقل من 17 في الربع السابق. ومن بين هؤلاء ، بيوريا ، إلينوي ، حيث يمكن للأسرة أن تتأهل للحصول على قرض يبلغ دخله 33،660 دولارًا ؛ واترلو ، آيوا ، بدخل قدره 40639 دولارًا ؛ ومونتغمري ، ألاباما ، بدخل قدره 48172 دولارًا.

على الصعيد الوطني ، بلغت مدفوعات الرهن العقاري الشهرية على منزل نموذجي موجود بالفعل لأسرة واحدة مع دفعة أولى بنسبة 20 ٪ 1،969 دولارًا في الربع الرابع وفقًا لـ NAR. هذه زيادة بنسبة 7٪ عن الربع الثالث من العام الماضي ، عندما كانت الدفعة الشهرية 1838 دولارًا ، لكن زيادة كبيرة بنسبة 58٪ – أو زيادة قدرها 720 دولارًا شهريًا – عن العام الماضي.

هذا جعل صورة القدرة على تحمل التكاليف أكثر صعوبة بالنسبة للعديد من مشتري المنازل. عادةً ما تنفق العائلات 26.2٪ من دخلها على مدفوعات الرهن العقاري ، والتي ارتفعت من 25٪ في الربع السابق و 17.5٪ قبل عام واحد.

من الواضح أن المشترين لأول مرة تم دفعهم إلى نقطة الانهيار بشأن القدرة على تحمل التكاليف. وعادة ما أنفقوا 39.5٪ من دخل أسرتهم على مدفوعات الرهن العقاري ، ارتفاعا من 37.8٪ في الربع السابق. يعتبر الرهن العقاري غير مقبول إذا كان الدفعة الشهرية ، بما في ذلك المبلغ الأصلي والفائدة ، تصل إلى أكثر من 25 ٪ من دخل الأسرة. بشكل عام ، القاعدة المالية العامة هي عدم إنفاق أكثر من 30٪ من دخلك على تكاليف السكن.