فشل مسؤولو نيويورك في معالجة أزمة الإسكان. ماذا الآن؟

ألباني ، نيويورك – يبدو أن عام 2023 سيكون العام الذي ستتخذ فيه نيويورك أخيرًا أكثر الخطوات أهمية منذ عقود لمعالجة النقص الحاد في المساكن في الولاية.

جعل ارتفاع الإيجارات والتشرد السكن قضية رئيسية بالنسبة للناخبين. كشفت الحاكمة كاثي هوشول النقاب عن خطة كبرى ، تركز على تملق المجتمعات لبناء المزيد من المنازل من خلال الولايات الجديدة ، والتي قوبلت بالثناء من خبراء الإسكان والمجموعات المؤيدة للتنمية. وتعهد زملاؤها الديمقراطيون الذين يسيطرون على مبنى الكابيتول بجعل الإسكان أولوية.

ومع ذلك ، انهارت الخطة الأسبوع الماضي وسط مفاوضات الميزانية المغلقة بين السيدة هوشول والمشرعين الديمقراطيين ، مما أدى إلى تراجع كل اقتراح إسكان رئيسي تقريبًا ، في فشل ذريع أدى إلى لعبة توجيه أصابع الاتهام داخل الحزب ، ويهدد الآن بتعميق أحد أسوأ أزمات الإسكان في الأمة.

سلط التفكك الضوء على عملية صنع السياسات المختلة في كثير من الأحيان في ألباني وشكل انتكاسة كبيرة للحاكم الجديد الذي جعل الإسكان محط تركيز كبير. لكنه أثار أيضًا مخاوف من أن الاتجاهات التي تهدد اقتصاد المدينة والولاية يمكن أن تستمر دون رادع ، بما في ذلك تدفق عمال الطبقة الوسطى ، مثل المعلمين والممرضات. رحيل العائلات والانحدار اللاحق للمدارس العامة ؛ وزيادة التشرد.

قالت راشيل في ، المديرة التنفيذية لمؤتمر الإسكان بنيويورك ، وهي مجموعة غير ربحية تدعو إلى توفير المزيد من المساكن بأسعار معقولة: “من غير المسؤول الابتعاد عن هذا في الوقت الحالي”.

دفع بعض مسؤولي الولاية ، مثل كاليفورنيا وأوريغون وماين ويوتا ، البلدات والمدن لإسقاط المقاومة للتطورات الجديدة وحاولوا عزل المستأجرين عن زيادات الإيجارات. تضمنت خطة السيدة هوشول تفويضات مماثلة كانت تتطلب بناء مناطق أكبر وأعلى من خلال السماح للولاية بتجاوز قوانين تقسيم المناطق المحلية من أجل إفساح المجال ل 800000 منزل جديد خلال العقد المقبل.

لكن خطتها وقعت ضحية لقوى سياسية راسخة ، بما في ذلك معارضة شرسة من الضواحي ، وخوف النواب الديمقراطيين من خسارة مقاعدهم ، واتساع الانقسام الأيديولوجي على اليسار.

كما عابها منتقدو وأنصار الحاكم على التسرع في طرح اقتراح بعيد المدى دون حشد دعم واسع كافٍ مسبقًا. قد يكون اتساع نطاق خطة السيدة هوشول قد ساهم أيضًا في التراجع عنها: كان لكل قطعة خصوم ولكن القليل من الحلفاء الصريحين.

“كان الحاكم شجاعا ،” قالت عضوة الجمعية آنا كيليس ، وهي ديمقراطية من إيثاكا ، نيويورك ، “لكننا كنا بحاجة إلى الكثير من المحادثات للحصول على تأييد”.

ألقت السيدة هوشول اللوم بشكل مباشر على الهيئة التشريعية للولاية. يوم الثلاثاء ، تعهدت بمواصلة حشد الدعم لاقتراحها ، الذي قالت إنه أسيء تفسيره. في إشارة إلى الطبيعة المرعبة للمهمة ، اقتبست من لاعب الهوكي في Hall of Fame ، واين جريتزكي ، الذي قال بشكل مشهور ، “إنك تخسر 100 بالمائة من التسديدات التي لا تسددها”.

وقالت للصحفيين في مبنى الكابيتول “التقطت الصورة”. “سيكون هذا شيئًا سأستمر في العمل عليه حتى نحل هذا. هذا هو التزامي تجاه سكان نيويورك “.

لا يزال الحاكم يناقش خطة ميزانية الدولة مع المشرعين ، بعد أن وصل إلى طريق مسدود بشأن الإسكان في وقت سابق من هذا الأسبوع في مناقشات مع أندريا ستيوارت كوزينز ، زعيم الأغلبية في مجلس الشيوخ ، وكارل إيستي ، رئيس الجمعية.

قال السيد Heastie ، الذي برزت غرفته باعتباره الأكثر تمردًا على أي تفويضات ، إنه لم يكن هناك وقت كافٍ للعمل من خلال تعقيدات الخطة ، التي كشفت عنها السيدة Hochul قبل بضعة أشهر ، خاصة بعد أن أمضيت أسابيع في التفاوض بشأن السيدة Hochul تغييرات في قوانين الكفالة.

وقال هذا الأسبوع “عندما تريد إجراء تغيير تحولي في السياسة ، يجب أن تكون هناك فترة تعليمية” ، مشددًا على أن المشرعين سيواصلون مناقشة سياسة الإسكان في هذه الجلسة التشريعية التي تنتهي في يونيو.

في كلتا الحالتين ، سيتعين على القادة التشريعيين التعامل مع المصالح المتباينة داخل صفوفهم.

جاءت المقاومة الأكثر حماسة من المشرعين الذين يمثلون ضواحي ويستشستر ولونغ آيلاند ، حيث تأخر البناء الجديد بعد عقود من القيود المحلية لصالح منازل الأسرة الواحدة. أثار اقتراح السيدة هوشول الذي يطالب بأن تبني المحليات عددًا معينًا من الوحدات السكنية كل عام المسؤولين المحليين ، الذين قالوا إنه يرقى إلى تجاوز الدولة. وسرعان ما أدى ذلك إلى تنشيط الجمهوريين الذين بدأوا في استخدام الاقتراح كعصا ضد الديمقراطيين.

قال سيناتور الولاية تشارلز دي لافين ، وهو ديمقراطي من مقاطعة ناسو: “كان هذا يمثل تهديدًا”. “على الرغم من وجود أغلبية ديمقراطية في مجلس الشيوخ ومجلس النواب ، فإننا نحن الديمقراطيين نريد التأكد من استمرارنا في السيطرة على تلك الأغلبية.”

ركز المشرعون ذوو الميول اليسارية ، وخاصة في مجلس الشيوخ ، بشغف أكبر على استخراج التدابير التي توفر الإغاثة الفورية للمستأجرين الذين يواجهون عمليات الإخلاء وزيادة الإيجارات. كان هناك ، من وجهة نظرهم ، صفقة يتعين القيام بها: دعم خطة السيدة هوشول لتعزيز البناء ، وفي المقابل ، حث الحاكم على دعم ما يسمى بإجراء إخلاء سبب وجيه ، وهو اقتراح يساري من شأنه أن يحد من مالك العقار. القدرة على رفع الإيجارات.

وقالت عضو مجلس الشيوخ جوليا سالازار ، وهي ديمقراطية من كوينز ، والتي قدمت التشريع لأول مرة في عام 2019 ، إن الحاكم “لم يكن راغبًا تمامًا في مناقشة سبب وجيه أو أي شيء من شأنه توفير الحماية للمستأجرين غير المنظمين”.

وبغض النظر عن ذلك ، فقد تبخر أي أمل في حزمة إسكان كبيرة مع تدابير صديقة للمستأجرين بعد معارضة شديدة من الديمقراطيين في مجلس النواب لتفويضات السيدة هوشول ، مما دفعها إلى سحب جميع سياسات الإسكان من مفاوضات الميزانية.

يعني فشل الخطة أن مشاكل القدرة على تحمل التكاليف قد تتفاقم عندما يعاني العديد من سكان الولاية ، ولا سيما في مدينة نيويورك ، ماليًا بالفعل. عزز الانتعاش الاقتصادي من أسوأ ما في الوباء العديد من مشاكل المدينة: فقد ارتفع متوسط ​​الإيجار على عقود الإيجار الجديدة في مانهاتن ، على سبيل المثال ، إلى أكثر من 4100 دولار من 3400 دولار في مارس 2019 ، وفقًا للسمسرة دوجلاس إليمان. والتشرد في مستويات قياسية.

على سبيل المثال ، زاد المبلغ الذي تنفقه الأسرة النموذجية في مدينة نيويورك على الإيجار بشكل مطرد على مدى العقود إلى أقل من 35 في المائة ، وفقًا لمسح حديث للمدينة. وقال السناتور عن الولاية بريان كافانا ، وهو ديمقراطي يرأس لجنة الإسكان ، إن المشرعين سيستمرون في الشعور “بضغط حقيقي” من الناخبين للرد.

السيدة Hochul والمشرعون مثل السيد Kavanagh دفعت دون جدوى العديد من الإجراءات بالإضافة إلى تفويضات النمو التي كان من الممكن أن تساعد الآلاف من سكان نيويورك وفسحت المجال لعشرات الآلاف من المنازل الجديدة.

دعم قطاع العقارات والمدافعون عن المستأجرين برنامج قسيمة إسكان الولاية الجديد ، والذي تمت مناقشته مع السيدة هوشول أثناء المفاوضات. ضغط مجلس المدينة أيضًا للسماح للمدينة بإضفاء الشرعية على شقق الطابق السفلي ، وتحفيز تحويل مباني المكاتب إلى إسكان ورفع القيود على التطوير السكني في مانهاتن. كان من الممكن أن يساعد برنامج حوافز ضريبية آخر أصحاب المنازل في إعادة تأهيل المنازل المتهدمة.

تم ترك كل هذه المقترحات على أرضية غرفة التقطيع أيضًا.

كانت إحدى أولويات الحاكم ستمنح المطورين مزيدًا من الوقت لتلقي إعفاء ضريبي مثير للجدل يُعرف باسم 421a ، بعد أن قالوا إن تباطؤ البناء المرتبط بالوباء يهدد قدرتهم على إنهاء المشاريع بحلول الموعد النهائي للبرنامج.

لأن هذا الجهد لم ينجح ، ومع ذلك ، يقول المسؤولون في مدينة نيويورك وصناعة العقارات إن آلاف الشقق – بما في ذلك مشروع سكني من 1400 وحدة في قطعة أرض شاغرة على الواجهة البحرية في كوينز يُنظر إليها على أنها مثال على نهج أكثر ترحيبًا للإسكان – سوف يتم تأجيلها.

قال جيمس ويلان ، رئيس مجلس إدارة العقارات في نيويورك ، وهي مجموعة صناعية مؤثرة: “سنستمر في رؤية إنتاج مساكن إيجارية ضعيفة”. “ليس هناك سبب للاعتقاد بأن هذا سيتغير.”

على الرغم من خيبة أملهم ، إلا أن بعض المدافعين عن الإسكان قالوا أيضًا أن هذه اللحظة شهدت تقدمًا كبيرًا.

قالت آن ماري جراي ، المديرة التنفيذية لـ Open New York ، وهي مجموعة مؤيدة للتنمية سعت إلى التحالف مع المدافعين عن تدابير تركز على المستأجر لممارسة المزيد من الضغط على المشرعين: “لقد شهدنا زخمًا أكبر هذا العام من أي وقت مضى”. “كانت دائما معركة متعددة السنوات.”

تخطط مجموعات مثل Open New York لإعادة تجهيز نهجها من خلال إيجاد طرق للشراكة مع المجموعات المؤثرة الأخرى مثل النقابات والجماعات البيئية والمدافعين عن كبار السن – وهي استراتيجية يُنظر إليها على أنها فعالة في أماكن مثل أوريغون وكاليفورنيا.

قال مايكل مولجرو ، رئيس الاتحاد المتحد للمعلمين ، وهو نقابة المعلمين القوية في مدينة نيويورك ، إنه دفع المشرعين إلى معالجة الإسكان ، وهي قضية رئيسية للمعلمين الذين يكافحون من أجل تحمل تكاليف المعيشة في مدينة نيويورك. لكنه قال إن الخطة الأفضل ، التي كانت ستحظى بدعم نقابي أقوى ، كانت ستشمل أحكامًا تضمن القدرة على تحمل التكاليف للمدرسين والعمال الآخرين – وهي نقطة رددها العديد من المشرعين.

وقالت عضوة الجمعية ليندا ب. روزنتال ، وهي ديمقراطية ورئيسة لجنة الإسكان: “الجميع الآن سوف يتراجعون إلى ركنهم ، ويلعقون جراحهم ثم يعودون”. “كل المشاكل باقية.”