ماذا يحدث في سوق الإسكان؟

يعتقد جياني مارتينيز ، 31 عامًا ، أنه سيكون من السهل جدًا شراء شقة.

تحوم معدلات الرهن العقاري الآن حول 7 في المائة – أعلى مستوى لها منذ عام 2007 – بفضل جهود الاحتياطي الفيدرالي لترويض التضخم. لقد رفع محافظو البنوك المركزية سعر سياستهم الرسمية إلى حوالي 5 في المائة على مدار الخمسة عشر شهرًا الماضية ، مما أدى إلى ارتفاع تكاليف الاقتراض في جميع أنحاء الاقتصاد.

وتوقع السيد مارتينيز ، وهو عامل تقني ، أن يؤدي ذلك إلى تهدئة العقارات في ميامي. لكن بدلاً من ذلك ، يجد نفسه في منافسة شديدة على شقق من غرفة نوم واحدة إلى غرفتي نوم بالقرب من المحيط. لقد قدم سبعة أو ثمانية عروض وهو على استعداد لتخفيض 25 في المائة ، لكنه يستمر في الخسارة ، غالبًا للأشخاص الذين يدفعون نقدًا بدلاً من الحصول على قرض عقاري باهظ الثمن.

قال السيد مارتينيز: “نظرًا لمعدلات الفائدة التي تبلغ 7 في المائة ، لم أكن أعتقد أنها ستكون بهذا التنافس – لكن هذا لا يهم المشترين النقديين” ، مشيرًا إلى أنه يتنافس مع مقدمي العروض الأجانب وغيرهم من الشباب الذين يحضرون لفتح منازل مع والديهم في السحب ، مما يشير إلى أن أمي أو أبي قد يساعد في دفع الفاتورة.

قال: “عندما يكون هناك قائمة مسعرة بشكل صحيح ، فهي منزل مجنون”.

تهدف زيادات سعر الفائدة الفيدرالية إلى إبطاء الاقتصاد الأمريكي – جزئيًا عن طريق تقييد سوق الإسكان – لمحاولة السيطرة على التضخم. نجحت هذه التحركات بسرعة في البداية لإضعاف أجزاء الاقتصاد الحساسة للفائدة: تراجعت أسواق الإسكان في جميع أنحاء الولايات المتحدة بشكل ملحوظ العام الماضي. لكن يبدو أن هذا التهدئة آخذ في التصدع.

انخفضت أسعار المساكن على المستوى الوطني في أواخر عام 2022 ، لكنها بدأت في الانتعاش في الأشهر الأخيرة ، وهو انتعاش جاء بعد أن أثبت السوق قوته بشكل خاص في المدن الجنوبية بما في ذلك ميامي وتامبا وشارلوت. ستظهر البيانات الجديدة المقرر إصدارها يوم الثلاثاء ما إذا كان هذا الاتجاه قد استمر. أظهرت الأرقام التي صدرت الأسبوع الماضي أن بدايات الإسكان الوطنية ارتفعت بشكل غير متوقع في مايو ، حيث قفزت بأكبر قدر منذ عام 2016 ، مع زيادة طلبات بناء المنازل أيضًا.

يبدو أن قطاع الإسكان يجد دفعة من الزخم المتجدد. ارتفاع أسعار المساكن لن يدعم أرقام التضخم الرسمية – تلك التي تستند إلى الإيجار وليس تكاليف الإسكان المشتراة. لكن الانتعاش هو علامة على مدى صعوبة إثبات الاحتياطي الفيدرالي لكبح الزخم في الاقتصاد في وقت يظل فيه سوق العمل قويًا وتكون ميزانيات المستهلك عمومًا أكثر صحة مما كانت عليه قبل الوباء.

قالت كاثي بوستانسيك ، كبيرة الاقتصاديين في نيشن وايد ميوتشوال: “إنها نقطة بيانات أخرى: الأمور لا تهدأ بالقدر الذي كانوا يعتقدون”. في الواقع ، بناء المساكن الجديدة “يخبرنا شيئًا عن الاتجاه الذي يتجه إليه الاقتصاد ، لذلك يشير هذا إلى أن الأمور من المحتمل أن تتحسن”.

قد يكون ذلك مهمًا للسياسة: يعتقد مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي أن الاقتصاد يحتاج إلى قضاء بعض الوقت في النمو بسرعة أقل من إمكاناته الكاملة لتهدئة التضخم تمامًا. في الاقتصاد الضعيف ، لا يرغب المستهلكون في الشراء بنفس القدر ، لذلك تكافح الشركات لشحن نفس القدر.

السؤال هو ما إذا كان الاقتصاد يمكن أن يتباطأ بشكل كافٍ عندما تستقر العقارات أو حتى تسخن ، مما يترك بناة المنازل يشعرون بمزيد من التفاؤل ، وشركات البناء التي توظف العمال وأصحاب المنازل يشعرون بالدفع الذهني الذي يأتي مع ارتفاع ملكية المنازل.

حتى الآن ، بدا زعيم بنك الاحتياطي الفيدرالي ، على الأقل ، غير قلق.

قال جيروم هـ. باول ، رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي ، للمشرعين الأسبوع الماضي ، “لقد تدهور قطاع الإسكان على المستوى الوطني ، وربما ارتفع قليلاً ، ولكن عند مستوى أقل بكثير من حيث كان” لقد رأينا نوعًا ما يصل إلى القاع الآن “.

ساعدت المعدلات المرتفعة على خفض مبيعات المنازل القائمة بشكل ملحوظ ، إلى حده ، على الرغم من تعزيز الطلب على المنازل الجديدة من خلال اتجاهين كاسحين على المدى الطويل.

جيل الألفية – أكبر جيل في أمريكا – هم في أواخر العشرينات وأوائل الثلاثينيات من العمر ، وهي سنوات الذروة للخروج بمفردهم ومحاولة شراء منزل.

ويبدو أن التحول إلى العمل عن بُعد أثناء الوباء قد حفز الأشخاص الذين ربما ظلوا لولا ذلك مع زملائهم في الغرفة أو والديهم للعيش بمفردهم ، استنادًا إلى بحث حديث شارك في كتابته آدم أوزيميك ، كبير الاقتصاديين في مجموعة الابتكار الاقتصادي.

قال أوزيميك: “العمل عن بعد يعني العمل من المنزل لكثير من الناس”. “هذا حقا يزيد من قيمة الفضاء.”

عرض المساكن المتاحة ، في غضون ذلك ، كان ضيقا. هذا أيضًا يرجع جزئيًا إلى بنك الاحتياطي الفيدرالي. أعاد كثير من الناس تمويل قروضهم العقارية عندما كانت أسعار الفائدة في أدنى مستوياتها في عامي 2020 و 2021 ، وهم الآن مترددون في بيع تلك الرهون العقارية الرخيصة وخسارتها.

قال داريل فيرويذر ، كبير الاقتصاديين في Redfin: “الشيء الأكثر إثارة للدهشة في سوق الإسكان هذا هو كيف أثرت الزيادة في أسعار الفائدة على العرض والطلب بشكل متساوٍ إلى حد كبير”. وقالت إن التراجع في الطلب ربما كان أكثر حدة قليلاً ، لكن شركات البناء تستفيد من “النقص الحاد في العرض”.

مع استمرار الشباب في المزايدة على المنازل وقلة المخزون ، بدأت الأسعار والبناء في العودة المفاجئة.

قال مايكل فراتانتوني ، كبير الاقتصاديين في اتحاد المصرفيين العقاريين: “لقد علق الطلب هناك بشكل أفضل مما كنا نتوقعه لهذا المشتري لأول مرة”.

قالت السيدة بوستجانسيك أن بيانات الإسكان الأخيرة من المحتمل أن تدفع بنك الاحتياطي الفيدرالي نحو معدلات أعلى. أوقف المسؤولون تحركاتهم في الأسعار مؤقتًا في يونيو بعد 10 زيادات متتالية ، لكنهم اقترحوا رفعها مرتين أخريين في عام 2023 ، بما في ذلك في اجتماعهم الشهر المقبل.

إذا كان هناك جانب إيجابي لمجلس الاحتياطي الفيدرالي ، فهو أن أسعار المساكن لن تغذي التضخم بشكل مباشر. تستخدم مقاييس الأسعار الأمريكية الإيجارات لحساب تكاليف الإسكان لأنها تحاول تحديد تكلفة الاستهلاك. شراء منزل هو ، في جزء منه ، استثمار مالي.

لقد توقف نمو الإيجارات منذ شهور – وهو ما يتغذى ببطء في بيانات التضخم الرسمية مع تجديد الناس لعقود الإيجار.

قال إيغور بوبوف ، كبير الاقتصاديين في Apartment List: “نمو الإيجارات يأخذ نفساً عميقاً لطيفاً”. “في الوقت الحالي ، لا أشعر أن هناك الكثير من الحرارة الجديدة.”

مع ذلك ، يشعر مسؤول واحد على الأقل في الاحتياطي الفيدرالي بالقلق من أن الانتعاش في قطاع الإسكان قد يحد من نطاق هذا التباطؤ. مع ارتفاع أسعار المساكن ، يمكن لبعض المستثمرين وأصحاب العقارات أن يقرروا إما زيادة الرسوم أو التحول من تأجير المنازل وشرائها وبيعها – للحد من المعروض من الإيجارات.

قال كريستوفر والر ، محافظ الاحتياطي الفيدرالي ، في خطاب ألقاه الشهر الماضي: “إن الانتعاش في سوق الإسكان يثير تساؤلات حول مدى استمرار هذه الزيادات المنخفضة في الإيجارات”.

وقال إن الانتعاش “حتى مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري بشكل ملحوظ” أثار تساؤلات “حول ما إذا كانت الفائدة من تباطؤ زيادة الإيجارات ستستمر طالما كنا نتوقع”.