من المقرر أن ترتفع الإيجارات لمليوني نيويورك

في عام 1974 ، انتقل أحمد وآن شيرازي إلى شقة مستقرة الإيجار في أبر ويست سايد في مانهاتن ، على الرغم من أن إيجار غرفتي نوم مرتفعًا عند 275 دولارًا في الشهر.

كان الشيرازي يأملون في إنجاب الأطفال واعتقدوا أن إقامتهم ستكون مؤقتة. بعد ما يقرب من 50 عامًا ، لا يزالون هناك ، بعد تربية طفلين في مكان عملوا فيه لأنه كان في متناول الجميع.

تعكس قصة عائلة شيراز – أحمد ، 84 ، محرر أفلام متقاعد عمل في فيلمي “Scarface” و “The Bonfire of the Vanities” ، وآن ، 78 عامًا ، التي عملت كرسامة لمتاجر متعددة الأقسام مثل Henri Bendel – تجربة العديد من المستأجرين الذين يقارب عددهم مليوني مستأجر في المدينة ، أي ما يقرب من ربع إجمالي سكان المدينة.

نظرًا لأن مدينة نيويورك أصبحت واحدة من أغلى الأماكن في البلاد ، فقد قدمت الشقق ذات الإيجارات المنظمة وتجديدات الإيجار المضمونة مهلة للطبقة العاملة والمتوسطة: يدفع الشيرازيون الآن 1025 دولارًا شهريًا ، في حين أن وحدة مماثلة في مبناهم ، والتي لم تستقر الإيجارات لأكثر من 5600 دولار.

يوم الأربعاء ، أصبح مخزون المدينة الهائل من المنازل المستقرة الإيجار ، والتي أصبحت أحد أهم مصادر الإسكان منخفض التكلفة في نيويورك ، أغلى قليلاً. من المقرر أن تسمح لجنة في مدينة نيويورك بزيادة إيجارات الشقق السكنية التي يبلغ إيجارها مليون شقة في المدينة للسنة الثانية على التوالي ، بسبب التضخم المرتفع والتكاليف المتضخمة لأصحاب العقارات.

في الشهر الماضي ، أيدت اللجنة ، المعروفة باسم مجلس إرشادات الإيجار ، الزيادات على عقود الإيجار لمدة عام واحد بنسبة تتراوح بين 2 و 5 في المائة وزيادات على عقود الإيجار لمدة عامين بنسبة تتراوح بين 4 و 7 في المائة ، في تصويت أولي.

ستكون هذه هي المرة الثانية خلال فترة ولاية العمدة إريك آدامز – الذي يعين أعضاء في اللجنة والذي أعرب عن تعاطفه مع الصعوبات التي تواجه الملاك – حيث سيسمح مجلس إرشادات الإيجار بزيادة الإيجارات المستقرة. في العام الماضي ، صوتت اللجنة على زيادة الإيجارات على عقود الإيجار لمدة عام بنسبة 3.25 في المائة في المنازل المستقرة الإيجارات ، وعقود الإيجار لمدة عامين بنسبة 5 في المائة.

وقالوا إن عائلة شيراز ، الذين يكسبون حوالي 4500 دولار شهريًا من استحقاقات التقاعد ، سيجدون طريقة للإدارة. قالوا والعديد من المستأجرين الآخرين في جميع أنحاء المدينة – بما في ذلك أصحاب الدخل المرتفع والمتقاعدون الذين عاشوا في شققهم لعقود من الزمن والوافدين الجدد – إن الزيادات المتزايدة ساعدتهم على تحقيق الاستقرار في سوق الإسكان الفوضوي وغير المتسامح في مدينة نيويورك.

لكن الكثيرين قالوا أيضًا إن اللحظة تعكس أيضًا شيئًا أعمق: كيف يجد الأشخاص ذوو الموارد المتواضعة صعوبة أكبر وأصعب في العيش في مدينة نيويورك.

على الرغم من تكلفة العيش في نيويورك ، لا توجد مدينة أمريكية أخرى لديها نظام تنظيم إيجارات كبير: أكثر من مليون شقة – نصف سوق الإيجار وحوالي 30 في المائة من جميع منازل مدينة نيويورك – مغطاة بنظام بدأت في عام 1969.

غالبية المنازل المستقرة في الإيجار تقع في مبانٍ تم بناؤها قبل عام 1974. ولسنوات عديدة ، انخفض العدد ، حيث تحرك أصحاب العقارات لترك البرنامج والحصول على دخل أكبر من الإيجارات المرتفعة.

ومع ذلك ، منذ عام 2017 ، ازداد العدد الإجمالي ، وفقًا لإحصاء الوحدات المسجلة في المدينة والولاية ، خاصة وأن العديد من الوحدات الجديدة والوحدات المعاد تأهيلها أصبح الإيجار ثابتًا مقابل الإعفاءات الضريبية أو الإعانات.

في حين أن العديد من الوحدات الجديدة تستأجر بمعدل أعلى ، ولا توجد قيود على الدخل مرتبطة بتثبيت الإيجار ، يميل النظام إلى إفادة الأشخاص ذوي الدخل المنخفض. بلغ متوسط ​​دخل الأسرة في الشقق المستقرة الإيجارية 47 ألف دولار ، مقارنة بنحو 63 ألف دولار للوحدات الخاصة غير المنظمة ، وفقًا لمسح أجرته مدينة 2021. وبحسب المسح ، بلغ متوسط ​​الإيجار للشقق المستقرة 1400 دولار ، مقارنة بـ 1825 دولارًا للشقق الخاصة غير المنظمة.

قال صامويل شتاين ، محلل سياسة الإسكان في جمعية خدمة المجتمع ، وهي مجموعة غير ربحية تدافع عن ذوي الدخل المنخفض من سكان نيويورك ، إن “التنوع الاقتصادي للمدينة يقوم على أساس استقرار الإيجارات”.

لكن الآن ، مستقبل البرنامج أقل وضوحًا.

في أعقاب قوانين الإيجار التي أقرها سياسيو الدولة ذوو الميول اليسارية في عام 2019 ، يقول أصحاب العقارات إنهم يشعرون بأنهم محاصرون وغير قادرين على جعل استئجار الشقق المستقرة مجديًا من الناحية المالية. قدمت مجموعة من أصحاب العقارات في مدينة نيويورك التماسًا إلى المحكمة العليا الأمريكية لإلغاء اللوائح ، وهي قضية جذبت اهتمام مجموعة متنوعة من مجموعات الأعمال ، بما في ذلك غرفة التجارة الأمريكية ، الذين يتوقون إلى رؤية ضوابط الإيجار التي تم إلغاؤها أو تخفيفها على الصعيد الوطني. .

قال مايكل توبمان ، مدير العضوية والاتصال في جمعية استقرار الإيجار ، وهي مجموعة تجارية صناعية ، إن النظام يجبر المالكين من القطاع الخاص على تقديم منفعة عامة.

وقال: “كل ما لديهم هو ارتفاع التكاليف ، وهذه القطعة تزيد من مجلس إرشادات الإيجار – وهذا ما تمس الحاجة إليه”.

دافع العمدة عن نهج اللجنة كوسيلة لحماية مالكي العقارات من الأمهات والبوب ​​، مشيرًا في بعض الأحيان إلى أنه هو نفسه مالك صغير ، حتى عندما دعا اللجنة إلى الابتعاد عن أعلى الزيادات.

قال الشهر الماضي: “لا يمكننا ببساطة أن نضع المستأجرين في وضع لا يمكنهم فيه دفع الإيجار”.

لكن العديد من مالكي المباني المستقرة الإيجار هم شركات كبيرة. ومن بين هؤلاء المطورين مثل Cammeby’s و Lefrak و L&M Development ، الذين يمتلك كل منهم عدة آلاف من الوحدات المستقرة الإيجار في محافظهم ، بالإضافة إلى وحدات سعر السوق. وقد رفضت الشركتان أو تعذر الوصول إليهما للتعليق.

قال جون أ.كروتي ، العضو المؤسس لمجموعة Workforce Housing Group ، التي تضم حوالي 1500 منزل ثابت الإيجار في محفظتها ، إن الزيادات لها ما يبررها لأنه خلال فترة ولاية العمدة السابق ، بيل دي بلاسيو ، رفضت اللجنة إلى حد كبير الزيادات الكبيرة ، ووضع أصحاب العقارات في موقف صعب.

“عندما تنخفض إلى ما دون خط التكلفة الحقيقية ، وبعد ذلك يكون لديك فترة تضخم مفرط ، كيف يكون هذا أي نوع من الخير؟” هو قال. “بغض النظر عن حجم الزيادة التي يحققها آدامز ، فإنها لن تكون كافية.”

اعترف بيتر مادن ، المدير التنفيذي لشركة Westbeth Artists Housing ، التي تضم حوالي 383 شقة في ويست فيليدج ، معظمها من الإيجارات المستقرة ، بالضغوط التي يواجهها أصحاب العقارات.

لكنه قال أيضًا إن تثبيت الإيجار هو “أكبر برنامج إسكان ميسور التكلفة تمتلكه المدينة”.

في Westbeth ، التي تتلقى أيضًا بعض الإعانات من المدينة ، تتراوح إيجارات المنازل المستقرة من أقل من 1000 دولار إلى 2300 دولار للشقة المكونة من ثلاث غرف نوم.

قال مادن: “إن لم يكن من أجل استقرار الإيجارات ، فأنا لا أعرف كيف سيفعل الناس ذلك”.

بالنسبة لبعض المستأجرين ، يعتبر تثبيت الإيجار شريان الحياة ، لا سيما وأن المدينة تشهد واحدة من أكثر المناظر الطبيعية المؤجرة قسوة في الذاكرة الحديثة أثناء انتعاش من أسوأ الوباء.

وجد استطلاع عام 2021 أن ثلث المستأجرين في مدينة نيويورك ينفقون أكثر من نصف دخلهم على الإيجار. بالنسبة لهم ، فإن الزيادات التي تلوح في الأفق ستجبرهم على اتخاذ خيارات صعبة بشأن الأماكن الأخرى التي يتعين عليهم فيها تقليص الإنفاق.

قال تشين رين بينغ ، 65 عامًا ، الذي يشارك في شقة ثابتة الإيجار في الحي الصيني يعيش فيها منذ عام 2004: “ستكون زيادة الإيجار هذا العام بالنسبة لي 80 دولارًا إضافيًا كل شهر”. 80 دولارًا ، سنأكل بشكل أفضل ، وستكون حياتنا أفضل ، وستتمتع بنوعية حياة أفضل “.

قال السيد تشين إنه يكسب حوالي 794 دولارًا شهريًا من مدفوعات الضمان الاجتماعي. لكنه قال إن نصف إيجار الشقة المكونة من غرفتي نوم يبلغ 800 دولار ، لذلك يقوم بإجراء إصلاحات حول الحي لزيادة دخله.

قالت آن شيرازي إنها غير سعيدة بالزيادة القادمة لأسرتها. كما أنها قلقة بشأن مستقبل المدينة.

قالت: “لقد كان مكانًا جميلًا لتربية أطفالنا”. “والآن بسبب الثروة ، في رأيي ، لقد تغيرت تمامًا.”