يبني الإجهاد مثل أصحاب مباني المكاتب والمقرضين يتفاوضون بشأن الديون

تخلف صندوق استثمار عقاري مؤخرًا عن سداد 750 مليون دولار من الرهون العقارية لاثنين من ناطحات السحاب في لوس أنجلوس. خفضت إحدى شركات الأسهم الخاصة قيمة استثمارها في برج ويليس في شيكاغو بنحو الثلث. ويحاول مالك كبير في نيويورك تمديد الموعد النهائي لسداد قرض لبرج مكاتب بارك أفينيو.

تعرضت مناطق المكاتب في كل مدينة أمريكية تقريبًا لضغوط كبيرة منذ أن أدى الوباء إلى إفراغ أماكن العمل وجعل العمل من المنزل أمرًا شائعًا. لكن في الأشهر الأخيرة ، دخلت الأزمة مرحلة متوترة يمكن أن تلحق الضرر بالاقتصادات المحلية وتتسبب في ضربات مالية للمستثمرين العقاريين وعشرات البنوك.

يحجم المقرضون بشكل متزايد عن تقديم قروض جديدة لأصحاب المباني المكتبية ، خاصة بعد انهيار بنكين الشهر الماضي.

قال سكوت ريشلر ، مالك العقارات في نيويورك وهو لاعب كبير في سوق المكاتب بالمدينة وعضو في مجلس إدارة بنك الاحتياطي الفيدرالي: “إنهم لا يريدون تقديم قروض جديدة لبناء المكاتب لأنهم لا يريدون المزيد من الانكشاف”. نيويورك.

لا يمكن أن يكون توقيت التراجع في الإقراض أسوأ. يحتاج الملاك إلى إعادة تمويل حوالي 137 مليار دولار من الرهون العقارية المكتبية هذا العام وما يقرب من نصف تريليون دولار في السنوات الأربع التالية ، وفقًا لشركة تريب التجارية لبيانات العقارات. كما أدت حملة بنك الاحتياطي الفيدرالي لمحاربة التضخم عن طريق رفع أسعار الفائدة إلى زيادة كبيرة في تكلفة القروض التي لا تزال معروضة.

أدى عدم رغبة البنوك في الإقراض ويأس أصحاب المباني للحصول على الائتمان إلى حدوث مواجهة. يريد المقرضون تقديم قروض وتقديم قروض جديدة فقط إذا تمكنوا من الحصول على شروط أفضل. العديد من أصحاب العقارات يقاومون ، ويهدد البعض بالتخلف عن السداد ، ويراهنون بشكل فعال على أن البنوك والمستثمرين سيخسرون المزيد في حبس الرهن.

يمكن أن يكون لكيفية حل المفاوضات الخاصة بين المقرضين وأصحاب المباني تداعيات كبيرة. يمكن أن تؤدي حالات التخلف عن السداد إلى زيادة الضغط على البنوك الإقليمية وتساعد في دفع الاقتصاد إلى الركود. يمكن أن تنخفض عائدات ضريبة الأملاك المحلية ، التي تتعرض بالفعل للضغط ، مما يجبر الحكومات على قطع الخدمات أو تسريح العمال.

قال جوشوا زيغن من ماديسون ريالتي كابيتال في نيويورك ، وهي شركة متخصصة في تمويل مشاريع العقارات التجارية: “ما نراه هو هذه الرقصة بين المقرضين والمالكين”. “لا أحد يعرف ما هي القيمة الصحيحة. وقال “لا أحد يريد استعادة مبنى” ، مضيفًا أن أصحاب المباني لا يريدون إعادة بناء عاصمة جديدة أيضًا.

وأضاف أن قطاع المكاتب كان يشعر بضغط أكبر بكثير من أنواع العقارات التجارية الأخرى مثل الفنادق والمباني السكنية.

بعض خبراء الصناعة متفائلون بأن أصحاب المباني ومقرضيهم إذا ما منحوا الوقت الكافي ، سوف يتوصلون إلى حلول وسط ، وتجنب حبس الرهن العقاري أو خسارة كبيرة في عائدات ضريبة الممتلكات لأن الجميع يريد تقليل الخسائر.

قال مانوس كلانسي ، كبير المديرين الإداريين في تريب: “لا أعتبر ذلك شيئًا سينتج عنه مخاطر منهجية”. لن يؤدي ذلك إلى انهيار البنوك ، لكن يمكنك رؤية بعض البنوك التي تعاني من مشاكل. لا شيء يتم حله بسرعة في هذا السوق “.

عادة ما تكون القروض على المباني التجارية أسهل من توسيع نطاق الرهون العقارية أو تعديلها. يتم التعامل مع المفاوضات من قبل المديرين التنفيذيين للبنوك أو شركات التمويل المتخصصة التي تسمى servicers ، والتي تعمل نيابة عن المستثمرين الذين يمتلكون الأوراق المالية المدعومة برهن تجاري واحد أو أكثر.

لكن إبرام صفقة ما يزال صعبًا.

توقفت شركة RXR التي يمتلكها السيد ريشلر مؤخرًا عن سداد مدفوعات قرض استخدمته لتمويل شراء 61 برودواي في وسط مانهاتن. وقال إن شركته استعادت استثمارها الأصلي في المبنى بعد بيع ما يقرب من نصف حصتها إلى مستثمر آخر قبل عدة سنوات. وأضاف أن البنك المقرض ، Aareal Bank ، وهو مؤسسة ألمانية ، يدرس بيع القرض والمبنى.

في هذه السوق غير السائلة ، هل يمكنهم بيع هذا القرض؟ هل يمكنهم بيع المبنى؟ ” قال السيد ريشلر. وامتنع بنك Aareal عن التعليق.

إريك جورال هو الرئيس التنفيذي المشارك لشركة GFP Real Estate ، وهي شركة مملوكة لعائلة تمتلك حصصًا في العديد من مباني المكاتب في مانهاتن ، ومعظمها أقدم منها. لقد انخرط في ما يقرب من سبعة أشهر من المفاوضات مع أحد البنوك لتقديم قرض بقيمة 30 مليون دولار لمبنى في يونيون سكوير ، ولم يتبق سوى شهرين على الرهن العقاري.

قال السيد غورال: “أحاول الحصول على تمديد لمدة عام واحد لقرض حالي حتى أتمكن من رؤية شكل أسعار الفائدة العام المقبل ، والتي من المرجح أن تكون أفضل مما هي عليه الآن”. “العمل الهجين خلق الخوف في البنوك.”

على الرغم من أن العديد من العمال قد عادوا إلى المكاتب بضعة أيام على الأقل في الأسبوع ، فإن 18.6 في المائة من مساحة المكاتب الأمريكية متاحة للإيجار ، وفقًا لشركة Cushman & Wakefield ، وهي شركة خدمات عقارية تجارية ، وهي أكبر نسبة منذ أن بدأت قياس الوظائف الشاغرة في عام 1995.

صناديق التقاعد العامة وشركات التأمين وشركات الصناديق المشتركة التي تستثمر في السندات المدعومة برهون تجارية لها مصلحة أيضًا في رؤية حل المشكلات أو تأجيلها. موجة من حبس الرهن ستخفض قيمة الأوراق المالية الخاصة بهم.

العديد من الرهون العقارية التي يقلق المحللون أكثر من غيرها تتعلق بمباني في شيكاغو ولوس أنجلوس ونيويورك وسان فرانسيسكو وواشنطن – وهي مدن بها وفرة في المساحات الشاغرة أو حيث يتردد العمال في العودة إلى المكاتب.

أحد هذه العقارات هو برج ويليس المكون من 108 طوابق في شيكاغو – ثالث أطول مبنى في البلاد ، بعد مركز التجارة العالمي وبرج سنترال بارك ، وكلاهما في مانهاتن. اشترتها شركة الأسهم الخاصة العملاقة بلاكستون بحوالي 1.3 مليار دولار في عام 2015 والتزمت بإنفاق 500 مليون دولار على تجديد المبنى البالغ من العمر 50 عامًا ، برج سيرز سابقًا ، بما في ذلك إضافة مساحة للبيع بالتجزئة وتراس على السطح.

ولكن في ديسمبر ، دفعت شركة يونايتد إيرلاينز ، أكبر مستأجر في المبنى ، رسوم إنهاء مبكر وأخلت ثلاثة طوابق ؛ لا تزال الشركة تحتل 16 طابقا. في ذلك الشهر ، تم شغل حوالي 83 في المائة من المبنى ، وفقًا لشركة KBRA Analytics ، وهي شركة بيانات ائتمانية وأبحاث. يشكك بلاكستون في هذه الأرقام. قال جيفري كاوث ، المتحدث باسم الشركة ، إن “ما يقرب من 90 بالمائة من المساحات المكتبية مستأجرة”.

أخطرت شركة بلاكستون مؤخرًا بعض مستثمري صناديقها العقارية بأنها خفضت قيمة استثماراتها في رأس المال في برج ويليس بمقدار 119 مليون دولار ، أو 29 في المائة ، وفقًا لما قاله شخص مطلع على الأمر ، تحدث بشرط عدم الكشف عن هويته لمناقشة الأمور الحساسة. معلومات مالية.

في مارس ، حصلت بلاكستون على تمديد رابع للرهن العقاري بقيمة 1.33 مليار دولار ، مؤجلة موعد الاستحقاق إلى العام المقبل ، وفقًا لتريب. بموجب شروط القرض ، يمكن للشركة أن تسعى إلى تمديد آخر لمدة عام واحد في العام المقبل.

قالت بلاكستون إن حوالي 2 في المائة فقط من الأموال العقارية للشركة تم استثمارها في مباني المكاتب – بانخفاض كبير عن عقد مضى.

حتى الشوارع التي تحتوي على بعض أغلى العقارات في البلاد ليست محصنة.

في مانهاتن ، يسعى مالك 300 بارك أفينيو ، وهو مبنى إداري عبر الشارع من والدورف أستوريا ، إلى تمديد لمدة عامين لقرض قيمته 485 مليون دولار يستحق في أغسطس ، وفقًا لـ KBRA Analytics. العقار مملوك من قبل مشروع مشترك بما في ذلك تيشمان شباير والعديد من المستثمرين الذين لم يتم الكشف عن أسمائهم.

المبنى المكون من 25 طابقًا ، والذي تم بناؤه عام 1955 ، هو المقر الرئيسي لشركة Colgate-Palmolive. لكن تكتل المنتجات الاستهلاكية يقلص وجودها هناك.

قال بود بيروني ، المتحدث باسم تيشمان شباير: “لقد طلبنا تحويل قرضنا إلى الخدم الخاص قبل موعد استحقاقه بوقت طويل حتى نتمكن من العمل معًا على تمديد المنفعة المتبادلة”.

تم تخفيض تصنيف أجزاء من صفقة السندات التي تتضمن قرض 300 Park Avenue في الخريف الماضي من قبل Fitch Ratings لأن بعض المستأجرين تركوا المبنى ، ويتم تداول شريحة منخفضة التصنيف من السندات الآن بنحو 85 سنتًا على الدولار.

في جميع أنحاء البلاد ، تخلف صندوق استثماري مرتبط بشركة Brookfield Properties العملاقة في مجال العقارات عن سداد 750 مليون دولار من القروض لبرج شركة الغاز ومبنى قريب ، برج 777 ، في وسط مدينة لوس أنجلوس ، مما أدى إلى احتمال إغلاق أو بيع العقارات بحسب الصندوق.

قال أندرو برنت ، المتحدث باسم Brookfield ، في بيان أرسل عبر البريد الإلكتروني ، إن مباني المكاتب التي تعاني من تحديات مالية كانت “نسبة صغيرة جدًا من محفظتنا”.

حتى في الوقت الذي يعاني فيه أصحاب المباني من الوظائف الشاغرة وأسعار الفائدة المرتفعة ، وجد البعض طريقة لوضع ممتلكاتهم على أساس أكثر صلابة.

يعمل مالكو مبنى Seagram في 375 Park Avenue في مانهاتن على إعادة تمويل جزء بقيمة 200 مليون دولار من القرض المستحق في مايو أثناء العثور على مستأجرين جدد لملء عدة طوابق كانت تشغلها في السابق Wells Fargo.

اشترت شركة RFR Holding ، وهي مجموعة استثمارية يقودها Aby J. Rosen و Michael Fuchs ، المبنى المكون من 38 طابقًا في عام 2000 مقابل 379 مليون دولار. لإغراء الموظفين بالعودة إلى المكتب ، قامت شركة RFR في العام الماضي ببناء “ملعب” بقيمة 25 مليون دولار في مرآب تحت الأرض مجهز بجدار تسلق وملاعب كرة السلة وكرة السلة. وقع أربعة مستأجرين جدد عقود إيجار في الأشهر القليلة الماضية ، وفقًا لتريب.

حتى مع وجود كل المساحات الشاغرة ، لا يزال بعض الملاك مثل RXR السيد Rechler يرغبون في بناء أبراج جديدة. تمضي RXR قدمًا في خططها لبناء ما يمكن أن يكون واحدًا من أطول المباني في الدولة في 175 بارك أفينيو.

قال ، مشيرًا إلى البرج: “إنه فريد من نوعه فيما كان وسيظل دائمًا أحد أفضل أسواق المكاتب في العالم”.