يواجه آدامز انتقادات بشأن صفقة تطوير استوديو فيلم

غالبًا ما يقنع المطورون الذين يأملون في اقتناص العقارات في المدن الكبيرة المسؤولين المحليين بإغراقهم بحوافز ممولة من دافعي الضرائب لإبرام الصفقة ومنعهم من أخذ أعمالهم إلى مكان آخر.

لكن استوديو أفلام جديد من المقرر أن يصعد على رصيف وسط مانهاتن يبرز كصفقة حلوة بشكل خاص ، في وقت صعب للغاية بالنسبة لنيويورك.

قالت إدارة العمدة إريك آدمز إن المشروع يعد فوزًا مهمًا لمستقبل المدينة ودافعي الضرائب ، لكنه يتضمن إعانات تبدو ، لبعض السكان والخبراء ، سخية بلا داع.

ستساهم المدينة بعشرات الملايين من الدولارات لإصلاح وصيانة الرصيف ، وهو أمر لا تقوم به تلقائيًا في مثل هذه المشاريع ، وستعفي التطوير من أي شكل من أشكال الضرائب العقارية. كما حددت إيجارًا أقل بكثير للموقع من المستأجرين في الأرصفة المجاورة.

قال تيموثي جيه بارتيك ، كبير الاقتصاديين في معهد WE Upjohn لأبحاث التوظيف ، وهي مجموعة بحثية في ميشيغان ، إن امتيازات مدينة نيويورك للمشروع كانت “عالية جدًا” وعلى قدم المساواة مع العروض المستخدمة عادةً لجذب أصحاب العمل الرئيسيين مثل مصانع تصنيع السيارات والبطاريات.

يُحيي مشروع الرصيف نقاشًا قديمًا في مدينة نيويورك وخارجها حول إيجابيات وسلبيات تقديم حوافز ضخمة لجذب التطوير والأعمال ؛ الإسقاطات المبهمة والمبالغ فيها في كثير من الأحيان للأثر الاقتصادي ؛ وما إذا كانت هذه الامتيازات ضرورية في المقام الأول. السؤال الأساسي هو ما إذا كان هذا الكرم أمرًا حيويًا للحفاظ على قدرة المدينة على المنافسة أم أنه يضر أكثر على المدى الطويل ، مما يؤدي إلى إجهاد الميزانيات والخدمات الأساسية.

قال مسؤولو المدينة إن مشروع الاستوديو ومبادرة أخرى حديثة تتضمن حوافز مماثلة ، لاستاد كرة قدم محترف في تطوير متعدد الاستخدامات في كوينز ، ضروريان لنيويورك حيث خرجت من جائحة Covid-19. المشروع الأول سيوفر فرص عمل. والثاني أيضًا سينتج مساكن ميسورة التكلفة ، والتي تحتاجها المدينة بشدة.

وقال مسؤولون إن الحوافز على الرصيف كانت تهدف أيضًا إلى ضمان تقدم المشروع في أسرع وقت ممكن ، معتبرين أن الاستوديو الجديد سيساعد في الحفاظ على قدرة صناعة السينما في نيويورك على المنافسة.

قال أندرو كيمبال ، رئيس مؤسسة التنمية الاقتصادية لمدينة نيويورك ، في مقابلة: “نحن نشعر بالرضا تجاه هذه الصفقات ، كما تعلمون”.

ولكن ، كما قال السيد بارتيك ، مع توقع أن يخلق الاستوديو 400 فرصة عمل ، فإن امتيازات المدينة – بما في ذلك الإيجار المخفض والإعفاءات الضريبية – تصل إلى حوالي 215000 دولار لكل عامل على مدار الخمسة عشر عامًا الأولى من عقد إيجار محتمل مدته 99 عامًا. وأضاف أن الحوافز بهذا الحجم شائعة في صفقات التنمية الاقتصادية على الصعيد الوطني ، لكن متوسط ​​المبلغ لكل عامل يبلغ حوالي 50 ألف دولار.

قال السيد بارتيك: “هذا عرض مرتفع للغاية ويبدو أنه مبرر فقط إذا كنت تعتقد أن هذا المشروع مهم للغاية لمستقبل صناعة السينما في نيويورك”.

نمت صناعة إنتاج الأفلام ، التي تتلقى إعانات كبيرة في نيويورك ، بسرعة في المدينة على مدى العقد الماضي ، مع افتتاح استوديوهات جديدة في برونكس وبروكلين وكوينز ، وبعضها يضم لاعبين كبار مثل Netflix و Robert De Niro.

ومع ذلك ، فإن مجموعة من المسؤولين المحليين والولائيين والفدراليين ، انضم إليهم قادة المجتمع ، يشككون في صفقة الاستوديو ، قائلين إن الموقع – الرصيف 94 ، بالقرب من شارع West 52nd في حي Hell’s Kitchen – هو عقار رئيسي لا ينبغي أن يتطلب تنازلات يتم تطويرها.

وأشار هؤلاء النقاد إلى أن نفس المجموعة العقارية التي تطور الموقع الآن وعدت الإدارات السابقة للمدينة ببنائها هناك منذ سنوات ولم تفعل ذلك أبدًا. وشككوا في قرار إدارة آدامز بالسماح لشركة Vornado Realty Trust بتطوير مشروع جديد تمامًا بترتيب لا يخضع لمناقصة تنافسية.

قال جيفري لفرانكويس ، رئيس مجلس إدارة المجتمع في مانهاتن 4 ، الذي يغطي امتداد الجانب الغربي الذي يتضمن الرصيف ، “من وجهة نظر التنمية الاقتصادية ، إنها هدية”. “بالنظر إلى أن Vornado لديها بالفعل القدرة على القيام بذلك خلال السنوات الـ 13 الماضية ولم تفعل شيئًا ، فمن المشين أن يأخذوا هذا الرصيف من دافعي الضرائب مقابل أجر ضئيل على الدولار.”

قال السيد لفرانكويس إن الشروط كانت ودية بشكل خاص لأن شركة Vornado ، التي تدير مباني المكاتب بشكل أساسي في مدينة نيويورك ، كانت حريصة على إيجاد مصادر إيرادات جديدة حيث تتخلى الشركات عن المكاتب الفعلية. قال: “الإعانات هي جزء من ممارسة الأعمال التجارية ، لكن الخسارة التي قررت المدينة أن تتكبدها هنا تتجاوز المعيار ، بالنظر إلى مدة عقد الإيجار البالغة 99 عامًا”.

يعزز المشروعان المتعلقان بالممتلكات المملوكة للمدينة من توافق إدارة آدامز مع صناعة العقارات: قال السيد آدامز ، وهو مالك صغير ، خلال ترشحه لمنصب رئيس البلدية: “أنا عقارات”.

العلاقة مفيدة للطرفين: يستطيع المطورون البناء على أراضي المدينة ، ويحصل رئيس البلدية على مشاريع جديدة كدليل على أنه يقود نيويورك للخروج من الوباء.

في كوينز ، طرح العمدة خطة لإعادة تطوير رقعة من البلدة تشمل ملعب كرة القدم الجديد وما وصفه المسؤولون بأنه أكبر بناء لمساكن ميسورة التكلفة تمامًا منذ تطوير ميتشل-لاما في السبعينيات. مثل الملاعب الأخرى في المدينة ، فإن الملعب الجديد لن يدفع ضرائب على الممتلكات ، على الرغم من أن الفريق الذي سيلعب هناك ، نادي مدينة نيويورك لكرة القدم ، سيدفع بعض الإيجار.

وقال شون كامبيون ، مدير دراسات الإسكان والتنمية الاقتصادية في لجنة موازنة المواطنين ، إن هذا يضع الصفقة بدرجة أعلى من صفقات الاستاد السابقة التي أبرمتها المدينة.

لكن الاقتصاديين الذين يدرسون إعانات الملاعب يميلون إلى الاتفاق على أن تكاليف مثل هذه الصفقات عادة ما تتجاوز الفوائد ، وفي يناير ، قال مكتب الميزانية المستقل في المدينة إن تكلفة التنازل عن ضرائب الملكية على ملعب كرة القدم ستكون على الأقل 516 مليون دولار في الإيرادات المفقودة أكثر من عقد إيجار الفريق لمدة 49 عامًا. (وصف السيد كيمبال التقرير بأنه “خالي من الواقع” ، لأنه افترض أن مطورًا آخر كان يريد أو يكون قادرًا على البناء على الأرض).

في الرصيف ، تعهدت المدينة بمبلغ 73.5 مليون دولار لإصلاح وصيانة الممتلكات حتى عام 2060 وتحديد إيجار أولي قدره 4 دولارات للقدم المربع ، أو حوالي 900 ألف دولار في السنة. سيصل الإيجار السنوي إلى ذروته عند 2.8 مليون دولار في 86 عامًا. سوف تتولى Vornado ، التي ستشارك بعض إيرادات الاستوديو مع المدينة ، مسؤولية الرصيف في عام 2060.

بالمقارنة ، يُطلب من المستأجرين مثل Chelsea Piers و Intrepid Sea ، Air & Space Museum الذي يشغل أرصفة يديرها Hudson River Park Trust ، التي تسيطر عليها حكومات الولايات والمدن ، الحفاظ على أرصفةهم بأنفسهم. قال مسؤول بالمتحف إن المتحف ينفق حوالي مليون دولار سنويًا على موقعه ، الرصيف 86 ، وأحيانًا ملايين أخرى إذا كانت هناك حاجة لإصلاحات.

قالت الشركة إن شركة Chelsea Piers أنفقت 80 مليون دولار منذ عام 2010 لصيانة أرصفةها ، وتدفع للثقة حوالي 9 ملايين دولار إيجارًا سنويًا – أكثر من ضعف الإيجار الأساسي للقدم المربع في فورنادو. من المتوقع أن يصل إيجار تشيلسي بيرس السنوي إلى حوالي 31.4 مليون دولار في عام 2065.

كتبت مجموعة من المسؤولين المنتخبين ، بما في ذلك النائب جيرولد نادلر ومارك ليفين ، رئيس منطقة مانهاتن ، عن صفقة الرصيف: “نظرًا لموقعها المتميز على الواجهة البحرية في مانهاتن ، فمن غير الواضح ما إذا كانت التكلفة لكل قدم مربع كافية أم لا”. في رسالة حديثة إلى مؤسسة التنمية الاقتصادية بالمدينة.

Vornado هي شركة مدرجة في البورصة وتعرض سهمها للضرب منذ أوائل عام 2020 ، وقد يشمل المشروع في نهاية المطاف Hudson Pacific Properties ، التي تمتلك استوديوهات أفلام على الساحل الغربي وفي إنجلترا ، وشركة الأسهم الخاصة Blackstone كشركاء.

تمتلك Vornado أيضًا عقد الإيجار في Pier 92 المجاور ، والذي يمتد ، مثل Pier 94 ، إلى Hudson. منذ أكثر من عقد من الزمان ، وعدت Vornado بمضاعفة حجم مركز المعارض الموجود بالفعل في الموقع.

لم تتابع الشركة ذلك أبدًا ، مما أدى إلى مشاحنات متوترة بين المسؤولين في الإدارات السابقة والمديرين التنفيذيين في فورنادو ، وفقًا لشخصين مطلعين على المناقشات وصفاهما بشرط عدم الكشف عن هويتهما. بموجب الصفقة الحالية ، سيتم بناء الاستوديو على Pier 94 وستستعيد المدينة Pier 92 ، والذي كان يعتبر غير آمن في عام 2019 بسبب مشاكل هيكلية.

قال السيد كيمبال إن الإيجار الذي يدفعه الاستوديو سيكون مشابهًا لما يدفعه Steiner Studios ، أكبر استوديو في الولايات المتحدة خارج هوليوود ، مقابل توسعه الأخير في منطقة Sunset Park في بروكلين. وقال إن الأكوام الموجودة في الرصيف 94 بحاجة فورية للإصلاح ، مما يجعل من الضروري للمدينة تغطية تلك التكاليف لدفع المشروع إلى الأمام.

قال متحدث باسم Vornado في بيان إن مشروع الاستوديو سيخلق أيضًا مرافق عامة ، بما في ذلك دورات المياه العامة والمساحات المفتوحة ، و 1300 وظيفة بناء ، وسيعزز مكانة مدينة نيويورك كسوق رائد لإنتاج المحتوى ومساحة الاستوديو.

وأشار السيد كيمبال إلى أنه من غير العدل مقارنة صفقة رصيف فورنادو بصفقات في أرصفة Hudson River Park Trust. قال “في التنمية الاقتصادية ، لا يوجد قاطع ملفات تعريف الارتباط”.